加拿大金融產品正在進行調整，以滿足穆斯林顧客的獨特需求。
祖海爾•納克維（Zuhair Naqvi）和同事在安大略省奧克維爾市伊斯蘭抵押貸款商伊格拉茲的辦公室工作
對於阿卜杜拉•穆尤丁（Abdullah Mohiuddin）來說，買到一處心儀的住房不僅僅是以合適的價格找到合適的房子。
與許多其他穆斯林一樣，穆尤丁的宗教信仰嚴格禁止利息的存在，不論是支付還是收取利息，都是不允許的。穆尤丁希望擺脫租房的窘迫生活、住進屬於自己的溫馨家園，然而，包括加拿大在內的全球各個國家的房貸都建立在利息之上，這無疑給嚴格遵循伊斯蘭信仰的穆尤丁帶來額外的挑戰。
穆尤丁說：“即使利息很低，即使利率只有0.1%，但如果超過0%，只要有利息存在，我們就無法沾染半分。”
就在穆尤丁苦苦尋找合法買房的同時，加拿大的抵押貸款市場開始出現新的選擇，可以滿足穆尤丁的“特殊”需求。
在找到符合宗教信仰規定的抵押貸款之前，阿卜杜拉•穆尤丁（Abdullah Mohiuddin）無法在埃德蒙頓買房
加拿大各省的幾家公司正慢慢開始提供伊斯蘭或“清真”抵押貸款。所謂“清真”，即阿拉伯語術語Halal的意譯，字面意思為“允許” “准許”。這些新型抵押貸款在結構上即遵守加拿大法律，又照顧到穆斯林的信仰體系。
這就是“無利息但仍需付費”的新型貸款。
剔除利息成分的金融產品，並不會因為免收財務費用而免費，尋找清真房貸的穆斯林仍需向金融機構支付貸款購房的帳面成本。
多倫多大學羅特曼管理學院（Rotman School of Management）經濟分析與政策副教授瓦利德•赫加齊（Walid Hejazi）解釋說：“當加拿大和美國民眾聽說伊斯蘭金融禁止收取利息時，我們西方人就會自動認為伊斯蘭金融體系下的貸款是免費的。”
然而，事實並非如此，赫加齊的研究重點正是伊斯蘭金融產品。
赫加齊說：“事實上，獲得伊斯蘭抵押貸款的人所支付的相關費用，與傳統抵押貸款所產生的利息金額幾乎相同，只是這些抵押貸款的結構不同而已。”
瓦利德•赫加齊是多倫多大學的伊斯蘭金融專家，他指出，無息貸款並不意味著無費用
根據清真抵押貸款提供商的說法，清真貸款與傳統房貸的結構性差異包括貸款資金的來源以及法律差異。有些抵押貸款更接近於“以租代購”系統，即抵押貸款提供者同時也是房屋的所有者。還有一些法律結構是收取服務及手續費用，而不是支付標準利息。
儘管清真抵押貸款的最終成本仍與傳統抵押貸款一樣，但據赫加齊等專家稱，這些收費的結構方式有很大不同。他說：“許多人在看待伊斯蘭金融時會說，你支付的不是利息，而是利潤，所以實際上還是一回事。我認為這是虛偽的，貸款的來源和結算方式真的很重要，伊斯蘭金融體系的貸款，確實與傳統貸款有巨大差異。”
由於要滿足伊斯蘭信仰的嚴格要求，伊斯蘭金融資金來源更難，因此往往更昂貴。
總部位於安大略省奧克維爾的伊格拉茲（Eqraz）等公司剛剛開始開展清真抵押貸款行業。該公司創始人祖海爾•納克維（Zuhair Naqvi）說，他的公司剛剛起步，幾乎沒有做任何市場推廣，就已經看到了很高的需求。
納克維於2020年從卡塔爾移民到加拿大，但在此之前的幾年裡，他一直致力於在加拿大開展伊斯蘭融資業務。
納克維說：“與美國和英國等其他發達國家相比，加拿大在伊斯蘭金融方面落後了大約20年。”
對於那些嚴格遵循伊斯蘭信仰的穆斯林而言，伊斯蘭信仰對於利息的嚴令禁止，意味著他們無法通過傳統的房貸購買房屋。為了填補這一空白，清真抵押貸款開始進入加拿大住房市場，這種貸款沒有利息，但並非不收費。
納克維說，由於加拿大的伊斯蘭金融市場不太發達，因此很難找到清真、符合伊斯蘭信仰要求的資金來源來發放抵押貸款。這意味著，由於資金更加稀缺，成本會更高。
此外，由於客戶群較小，公司還必須分攤額外的管理成本。
納克維說：“我們必須增加1.5%的保證金來支付我們的成本，因此，我們的抵押貸款比加拿大皇家銀行或豐業銀行的五年期抵押貸款貴約4%。”
就目前而言，清真貸款風險依舊較高，但情況可能會發生變化。
總部位於埃德蒙頓的加拿大清真金融公司也在提供清真抵押貸款。聯合創始人湯瑪斯•盧卡斯祖克（Thomas Lukaszuk）指出，對貸款人來說，風險可能會更高。
盧卡斯祖克指出，由於伊斯蘭信仰的財產規定，為保護貸款雙方合法權益，公司不能取消房屋的贖回權，這意味著公司必須向客服收取更高的費用，以減少財務風險。
盧卡斯祖克說：“風險越高，成本也會越高……而且，我們所面對的臨界品質也要小得多。”
根據加拿大統計局的資料，在170多萬加拿大穆斯林人口中，有80多萬人都是租房居住，而不是擁有自己的住房。
對於加拿大清真金融公司或伊格拉茲等公司來說，這是一個相當大的目標市場。
納克維相信，隨著清真抵押貸款業務的發展，貸款的成本將會不斷降低，因為在他看來，客戶群體的擴大，意味著貸款人違約風險的降低。
納克維說：“隨著時間的推移，銀行和為伊格拉茲或其他伊斯蘭金融公司提供資金的人都會意識到，風險並不像他們計算的那麼高，因此融資成本也會下降。”
盧卡斯祖克和納克維都指出，加拿大在監管和保險伊斯蘭金融方面面臨著巨大的挑戰。
許多抵押貸款保險提供商通常不承保伊斯蘭抵押貸款，因為法律結構可能因提供商而異。雖然加拿大抵押貸款和住房公司2010年的一份報告稱，根據加拿大會計準則，伊斯蘭金融產品不會給金融市場或客戶“帶來任何特別的困難”，但多年之後，伊斯蘭金融產品仍遠未普及，而且還存在一些法律問題，如土地所有權登記署名問題，以及“先租後買”合同是否受各省房東和房客立法的約束等。
多數穆斯林是租房者，而那些希望從租房變為擁有房產的人，正是伊格拉茲等清真抵押貸款公司的目標市場
赫加齊教授指出：“加拿大伊斯蘭金融市場面臨的另一大挑戰是，現行監管環境使發放伊斯蘭抵押貸款比發放傳統抵押貸款更加困難。”
打入加拿大金融界對納克維來說是另一個挑戰。納克維解釋說：“作為一個局外人，作為一個新進入加拿大的穆斯林，要打入多倫多海灣街的房產圈子，確實是一項挑戰。”
他說：“我花了兩年多的時間才得到人們的信任和接納。”
現在，加拿大有了更多的伊斯蘭抵押貸款提供商，穆尤丁正在加緊找房
現如今，加拿大的伊斯蘭抵押貸款市場已經足夠發達，穆尤丁終於下定決心挑選自己心儀的住房。有了全國各地的幾家伊斯蘭抵押貸款提供商，他可以更放心地為自己的房屋融資。
穆尤丁說：“我已經在看市場上的房子了，如果有機會，我想我會在一個月左右的時間內為自己的新房提出報價。”
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編輯：葉哈雅
出處：CBC
原文：Interest•free, but not without charges: Islamic mortgages hit the Canadian housing market
連結：https://www.cbc.ca/news/business/halal-mortgages-canada-1.6690798
